상파울루 사회주택·서민형 주택, 에어비앤비 단기임대 금지

[좋은아침] 상파울루시에서 저소득층과 중·저소득층을 대상으로 건축·세제 혜택을 받아 공급되는 사회주택(HIS)과 서민형 주택(HMP)은 에어비앤비 등 단기 숙박용으로 임대할 수 없다.아파트 입주자들이 회의를 열어 허용하기로 결정해도 단기임대는 불가능하다. 규정을 어기면 세금과 부담금은 물론 추가 벌금까지 부과될 수 있다.

2일 브라질 경제지 EXAME에 따르면 이들 주택은 상파울루시 도시기본계획에 따라 일정 소득 이하 가구의 주거 안정을 위해 공급되는 주택이다.

2026년 최저임금 1천621헤알을 기준으로 사회주택 1유형(HIS-1)은 월 가구소득 4천863헤알 이하, 사회주택 2유형(HIS-2)은 9천726헤알 이하 가구가 대상이다. 서민형 주택(HMP)은 월 가구소득 1만6천210헤알 이하 가구를 대상으로 한다.

판매가격에도 상한이 있다. 사회주택 1유형은 최대 27만6천102.20헤알, 사회주택 2유형은 38만3천636.74헤알, 서민형 주택은 53만7천672.71헤알이다.

이들 주택을 에어비앤비와 같은 플랫폼에 올려 며칠이나 몇 주 단위로 빌려주는 것은 허용되지 않는다. 상파울루시는 관광객이나 단기 방문객에게 일시적으로 빌려주는 것을 정상적인 주택 공급으로 보지 않기 때문이다.

장기임대는 가능하다. 다만 세입자도 해당 주택의 소득 기준을 충족해야 하며 이를 증명해야 한다. 임대료 역시 각 주택 유형에 정해진 최대 가구소득의 30%를 넘을 수 없다.

즉 사회주택이나 서민형 주택을 투자 목적으로 구입한 뒤 단기 숙박시설처럼 운영하는 것은 허용되지 않는다는 의미다.

상파울루시가 이 같은 규제를 적용하는 배경에는 도시계획·세제 혜택을 받아 건설된 스튜디오와 소형 아파트가 투자자에게 판매된 뒤 에어비앤비 등 단기 숙박시설로 활용되는 사례가 늘어난 점이 있다.

부동산법 전문가들은 저소득층과 중·저소득층의 주거 안정을 위해 혜택을 받고 지어진 주택을 관광객이나 단기 체류자에게 빌려주는 것은 주택 공급의 본래 취지에 맞지 않는다고 설명한다.

아파트 입주자들이 단기임대를 허용하기로 결정해도 마찬가지다. 사회주택과 서민형 주택에 적용되는 법과 규정이 입주자들의 자체 결정이나 아파트 관리규약보다 우선하기 때문이다.

상파울루 법원도 같은 취지의 판단을 내리고 있다.

2025년 11월 제23민사법원은 서민형 주택 아파트에서 단기임대 허용 여부를 논의하려던 입주자총회를 잠정 중단시켰다. 같은 달 제40민사법원은 서민형 주택에서 90일 미만 임대를 허용하도록 변경한 아파트 관리규약도 무효라고 판단했다.

한 건물 안에 사회주택·서민형 주택과 일반분양 아파트가 함께 있는 경우에는 각 세대의 등기상 주택 유형을 확인해야 한다.

일반 민간분양 주택(R2v)은 일정 조건을 충족하면 단기임대가 가능할 수 있다. 그러나 같은 건물 안에 있더라도 사회주택이나 서민형 주택으로 등록된 세대는 단기임대를 할 수 없다.

일반분양 아파트도 아무 조건 없이 단기임대를 할 수 있는 것은 아니다.

브라질 고등법원(STJ)은 지난 5월 주거용 아파트에서 반복적으로 단기 숙박 영업을 하려면 전체 구분소유자의 3분의 2 이상이 동의해야 한다고 결정했다. 따라서 일반 아파트도 단기임대를 하기 전에 해당 건물의 관리규약과 입주자총회 결정 내용을 확인할 필요가 있다.

과거에 사회주택이나 서민형 주택을 구입한 사람도 주의해야 한다. 단기임대 규제가 명확해지기 전에 구입했다는 이유만으로 에어비앤비 영업이 자동으로 허용되는 것은 아니다.

다만 오래전에 승인된 건물이나 기존 임대계약은 당시 적용된 법률과 계약 내용을 따져 개별적으로 판단해야 할 수 있다.

규정을 어기면 금전적 부담도 커질 수 있다.

소유자가 해당 주택의 입주 자격이나 사용 규정을 지키지 않은 것으로 판단되면 ‘부적격 취득자’로 분류될 수 있다. 이 경우 건설 과정에서 제공된 추가 용적률 등 도시계획 혜택에 해당하는 비용과 세금·부담금을 내야 한다.

여기에 해당 금액의 최대 두 배에 이르는 벌금이 추가로 부과될 수 있다.

상파울루시는 주민 신고와 관련 서류, 에어비앤비 등 단기 숙박 플랫폼에 올라온 광고 등을 토대로 규정 위반 여부를 조사할 수 있다.