[부동산 칼럼] 상파울루 스튜디오 아파트 투자, HIS·HMP부터 확인하세요

[좋은아침] 상파울루에서 스튜디오 아파트 투자를 검토할 때는 가격과 예상 수익률에 앞서 해당 주택이 일반 아파트인지, 사회주택인 HIS나 중저소득층 대상 주택인 HMP인지 확인할 필요가 있다. HIS·HMP는 도시계획상 혜택을 받는 대신 입주 대상과 임대료, 매매가격, 사용 용도 등에 제한이 있기 때문이다.

2025년 상파울루 신규 주택 시장에서는 소형·컴팩트 아파트가 전체 분양 물량의 약 70%를 차지했다. 30㎡ 이하 초소형 아파트도 대규모로 공급되면서 스튜디오 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

스튜디오는 입지가 좋고 일반 아파트보다 가격이 저렴해 투자 대상으로 주목받는다. 그러나 HIS·HMP 여부를 확인하지 않은 채 가격과 주변 임대 시세만으로 투자수익률을 계산하면 실제 운용 과정에서 예상과 다른 상황에 놓일 수 있다.

저렴한 공급가격 뒤에는 소득·용도 제한

HIS는 ‘Habitação de Interesse Social’의 약자로 사회주택을 뜻한다. HMP는 ‘Habitação de Mercado Popular’로, 중저소득층을 대상으로 하는 주택이다. 서민과 중산층의 주거 공급을 늘리기 위한 주택정책에 해당한다.

이들 주택은 단순히 저렴하게 공급되는 아파트와는 차이가 있다. 도시계획상 여러 혜택이 주어지는 만큼 구매자와 임차인의 자격, 거래가격, 이용 방식 등에 일정한 조건이 적용된다.

유형별 소득 기준 달라…임대료·매매가격도 상한

상파울루시가 2026년 정한 가구 월소득 상한은 HIS-1이 4천863헤알, HIS-2가 9천726헤알, HMP가 1만6천210헤알이다. 같은 스튜디오라도 주택 유형에 따라 입주 대상의 소득 기준이 달라진다. 이 기준은 분양뿐 아니라 임대할 때도 중요하다.

임대료에도 상한이 있다. 상파울루시 규정상 월 임대료는 해당 주택의 대상 소득 기준의 30%를 초과할 수 없다. 2026년 기준 월 임대료 상한은 HIS-1이 1천458.90헤알, HIS-2가 2천917.80헤알, HMP가 4천863헤알이다.

예를 들어 주변 시세를 기준으로 월 2천500헤알의 임대수입을 예상하더라도 해당 주택이 HIS-1이면 법정 임대료 상한은 1천458.90헤알이다. 시장 임대료와 실제 받을 수 있는 금액에 차이가 생기는 만큼 투자수익률도 달라진다. 세입자 역시 해당 소득 기준을 충족해야 하며, 소득 증빙이 필요할 수 있다.

매매가격도 제한된다. 2026년 상파울루시가 정한 최대 매매가격은 HIS-1이 27만6천102.20헤알, HIS-2가 38만3천636.74헤알, HMP가 53만7천672.71헤알이다.

이에 따라 매입 단계부터 향후 누구에게 얼마에 매도할 수 있는지 살펴야 한다. 소유한 주택이라도 원하는 가격에 자유롭게 팔 수 있다고 전제해서는 안 되며, 매입가격과 함께 매도조건을 확인할 필요가 있다.

단기임대 수익 계산 전 허용 여부부터 확인

에어비앤비(Airbnb) 등 단기임대를 통한 수익을 계획한다면 관련 규정을 더욱 면밀히 검토해야 한다.

상파울루시는 HIS·HMP 주택의 단기임대를 강하게 제한하고 있으며, 에어비앤비와 부킹닷컴(Booking) 등 플랫폼에 등록된 관련 매물을 조사하고 있다. 2026년에는 플랫폼에 게시된 HIS·HMP 관련 광고를 대규모로 삭제하도록 요구하기도 했다.

따라서 단기임대로 월 4천∼5천헤알을 벌 수 있다는 예상만으로 투자 여부를 판단해서는 안 된다. 수익률을 계산하기 전에 해당 방식으로 합법적인 임대수입을 얻을 수 있는지 확인해야 한다.

규정 위반 시 비용 환수·벌금 등 행정 제재

규정을 위반하면 행정 제재를 받을 수 있다. HIS·HMP는 도시계획상 혜택을 받아 공급되는 주택인 만큼 정해진 조건과 용도를 지키지 않을 경우 혜택과 관련된 금액을 다시 부담하거나 벌금을 부과받을 수 있다.

특히 일부 위반에 대해서는 추가 용적률과 관련된 비용과 세금 등을 부담하고, 산정 금액의 2배에 해당하는 벌금을 부과할 수 있도록 규정돼 있다.

다만 모든 HIS·HMP 위반에 같은 벌금이 적용되거나 무조건 형사처벌을 받는다는 의미는 아니다. 제재는 위반 내용과 관련 주체, 적용 법령, 행정절차에 따라 달라질 수 있다.

매입·매도조건과 제한기간, 계약서·등기 점검

투자 전에는 우선 해당 주택이 일반 아파트인지, HIS-1·HIS-2·HMP 중 어느 유형인지 확인해야 한다. 현재 매매가격 제한과 향후 매도조건, 법정 임대료 상한, 구매자와 임차인의 소득요건도 함께 살펴야 한다.

단기임대 가능 여부는 분양상담사의 설명만으로 판단하지 말고 현행 법령과 건물 규정을 통해 확인해야 한다. 관련 제한이 언제까지 적용되는지, 해당 주택이 아직 제한기간 안에 있는지도 점검 대상이다.

계약서와 부동산 등기인 ‘마트리쿨라(matrícula)’ 확인도 중요하다. 해당 부동산의 법적 분류와 조건을 판단할 때는 분양상담사의 설명보다 공식 서류가 우선한다.

저렴한 매입가격이 높은 수익률 보장하지 않아

입지가 좋고 지하철역과 가까운 신축 스튜디오라도 가격이 저렴한 이유를 살펴볼 필요가 있다. 특히 HIS·HMP라면 저렴하게 공급될 수 있었던 배경과 그에 따른 제한을 함께 검토해야 한다.

일반 매물보다 10만헤알 저렴하게 매입했더라도 임대료를 원하는 수준으로 받지 못하고, 단기임대와 향후 매도가격에도 제한이 있다면 실제 투자 이익은 다시 계산해야 한다. 분양회사가 제시하는 예상 수익률 역시 이러한 조건을 반영했는지 확인할 필요가 있다.

HIS·HMP라는 이유만으로 투자 대상에서 배제할 필요는 없다. 조건을 정확히 파악한 뒤 검토할 수 있는 매물도 있다. 문제는 해당 주택이 HIS·HMP라는 사실을 모르거나 관련 제한을 고려하지 않은 채 일반 투자용 스튜디오와 같은 방식으로 수익률을 계산하는 데 있다.

스튜디오 투자의 출발점은 가격이나 예상 수익률보다 해당 주택의 법적 분류를 확인하는 것이다. 누가 구매하거나 임차할 수 있는지, 얼마에 팔고 임대할 수 있는지, 단기임대가 가능한지를 사전에 파악해야 투자 이후 예상치 못한 제한에 부딪히는 상황을 줄일 수 있다.

글: 한상우 부동산중개사(CRECI-SP 303125) 및 감정평가사(CNAI 56409)