좋은 입지라도 안 팔린다…브라질 주택 매각 막는 높은 관리비·서류 미비

[좋은아침] 브라질에서 높은 공동주택 관리비와 미비한 부동산 서류, 개인 취향이 강하게 반영된 내부 구조 등이 주택 매각을 가로막는 주요 요인으로 꼽혔다.

28일 브라질 유력 일간지 폴랴 지 상파울루에 따르면 부동산 전문가들은 장기간 팔리지 않는 주택의 상당수가 자산 가치보다 유동성에 문제가 있다고 진단했다. 집값이 떨어졌다기보다 매수자를 찾는 데 오래 걸린다는 뜻이다.

부동산업체 펠리시타 이모베이스의 공동대표인 브루나 엘레우테리우는 “부동산은 실물자산이어서 좀처럼 가치가 떨어지지 않는다”며 “평균보다 가격 상승 폭이 작거나 매각 기간이 긴 경우가 있을 뿐”이라고 말했다.

주택 안에서 범죄가 발생했거나 주변 지역의 치안이 크게 나빠진 경우에는 실제 가치가 떨어질 수 있다.

기업인 마르쿠스 마쓰나가 피살 사건이 발생한 상파울루의 펜트하우스가 사건 발생 14년 만에 다시 매물로 나온 사례는 이른바 ‘부동산 낙인’의 대표적인 사례다. 다만 범죄 이력이 매각에 영향을 미치는 경우는 드물다고 전문가들은 설명했다.

일반적인 주택 거래에서는 매달 부담해야 하는 비용이 매각 여부를 좌우한다.

부동산업체 리퀴드의 치아구 야크 최고경영자(CEO)는 매수자가 호가보다 주택담보대출 상환액과 관리비를 합친 월 지출액을 더 중요하게 본다고 설명했다. 호가가 같은 주택도 관리비에 따라 수요층이 달라질 수 있다는 것이다.

서류 문제도 매각을 어렵게 한다. 상속재산 분할 절차가 끝나지 않았거나 등기부 정보가 갱신되지 않은 경우, 증·개축 내역이 등기에 반영되지 않은 경우에는 은행 대출을 받기 어렵거나 불가능할 수 있다. 대출을 이용할 수 없으면 매수자층도 그만큼 좁아진다.

매물이 오래 팔리지 않을수록 매수자의 의심도 커진다. 필라르 캐피털의 안드레 루이스 하스 카루소 CEO는 매물 등록 기간이 길어지면 시장에서 해당 주택에 문제가 있다고 받아들이고, 매수자도 큰 폭의 가격 인하를 전제로 협상에 나선다고 분석했다.

처음부터 지나치게 높은 가격을 제시하는 것도 장기 매물의 원인이다. 소유자가 시장 상황보다 주택에 대한 개인적인 애착을 기준으로 가격을 정하면 매물의 매력은 시간이 지날수록 떨어진다.

엘레우테리우 대표는 이때 이뤄지는 가격 인하가 할인이라기보다 시장 가격에 맞춘 조정에 가깝다고 설명했다.

야크 CEO에 따르면 브라질의 부동산 거래는 대부분 호가보다 낮은 가격에 체결되며 평균 인하 폭은 약 10%다. 그는 “빨리 팔고 싶다면 가격을 양보해야 하고, 원하는 가격을 받으려면 시간을 들여야 한다”고 말했다.

특정 거주자의 취향에 맞춰 구조를 변경했거나 개성이 강한 인테리어를 적용한 주택도 수요층이 제한된다. 면적은 넓지만 침실이 적은 아파트나 지나치게 큰 펜트하우스도 팔리는 데 오래 걸릴 수 있다.

하이그룹의 이자엘손 올리베이라 CEO는 주택 구조가 달라진 생활 방식을 따라가지 못해 경쟁력이 떨어지는 현상을 ‘기능적 노후화’라고 분석했다.

매각을 앞두고 맞춤형 가구와 인테리어에 지나치게 많은 돈을 쓰는 것도 피해야 한다. 엘레우테리우 대표는 200만 헤알짜리 주택에 가구 구입비로 200만 헤알을 더 쓰더라도 400만 헤알에 팔기는 어렵다고 지적했다.

전문가들은 도색과 내부 보수, 서류 정리처럼 소유자가 해결할 수 있는 문제는 매각 전에 바로잡을 필요가 있다고 조언했다. 반면 높은 관리비와 부실한 건물 관리, 주변 지역의 치안 문제는 개인이 해결하기 어렵다.

장기간 팔리지 않은 주택도 문제가 해결 가능하다면 투자 기회가 될 수 있다. 가격이 낮다는 이유만으로 매입하기보다 수리나 서류 정리를 거쳐 다시 시장의 선호를 받을 수 있는지를 먼저 따져봐야 한다.