브라질 포함 해외 자본, 미국 부동산에 눈독…전문가 가이드라인 제시

[좋은아침] 미국 부동산 시장이 안정적인 수익처로 부각되면서 한국과 브라질을 포함한 해외 투자자들의 관심이 확대되고 있다. 다만 복잡한 현지 절차와 세제는 여전히 높은 진입장벽으로 지적된다.

미국 부동산 투자 전문 플랫폼 렌다이(Lendai)는 최근 발표한 자료에서 외국인 투자자가 미국 부동산을 매입할 때 반드시 고려해야 할 핵심 절차를 제시했다.

렌다이는 “미국은 장·단기 임대 수익을 겨냥한 글로벌 투자자에게 매력적인 시장이지만, 외국인의 매입 과정은 내국인보다 훨씬 까다롭다”며 “규제 준수, 서류 준비, 세무 이해 여부가 투자 성패를 좌우한다”고 강조했다.

렌다이가 제시한 절차는 ▲시장 조사 ▲중개인 선정 ▲자금 조달 ▲오퍼 및 계약 ▲세법 이해 등 다섯 단계로 구성된다.

우선 철저한 시장 조사가 필요하다. 렌다이는 “부동산 유형별로 기대 수익이 다른 만큼 투자 목적에 맞는 선택이 중요하다”며 “에어비앤비 등 단기 임대는 수익률이 높지만 변동성이 크고, 장기 임대는 안정적”이라고 설명했다. 외국인 투자자의 선호 지역으로는 애리조나, 텍사스, 플로리다, 뉴욕, 캘리포니아 등이 꼽힌다. 수익성 분석을 위해 자본환원율(Cap rate), 순영업소득(NOI) 검토가 필수적이라는 조언도 덧붙였다.

신뢰할 수 있는 전문 중개인 선정 역시 중요한 단계로 지목됐다. 렌다이는 외국인 투자자의 언어·문화적 차이를 이해하고, 현지 대출·세금 문제까지 조언할 수 있는 중개인을 찾는 것이 필요하다고 강조했다.

외국인에게 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 자금 조달에 대해서는 대안도 제시됐다. 미국 내 신용 기록(Credit Score)이 없는 경우에도 외국인 전용 대출 상품을 활용하면 주택담보대출 이용이 가능하다는 것이다. 렌다이는 “현지 금융기관은 외국인 투자 특성을 이해하고 있으며, 유한책임회사(LLC)를 설립하면 자산 보호와 세무 처리 측면에서도 유리하다”고 설명했다.

계약 단계에서는 사전 승인(Pre-approval)을 통해 자금 동원 능력을 먼저 입증한 뒤 매입 제안(오퍼)을 제출하는 것이 유리하다고 조언했다. 이어 진행되는 실사(Due Diligence) 기간에는 전문 인스펙션을 통해 건물 상태, 임대 이력 등을 꼼꼼히 확인해야 한다고 덧붙였다.

마지막으로 세법에 대한 이해가 필수 요소로 지적됐다. 외국인이라도 미국 내 임대 소득이 발생하면 연방 및 주 소득세를 납부해야 한다. 렌다이는 “미국 국세청(IRS)의 원천징수 규정을 숙지하고, 국가 간 조세 조약을 적극 활용해 절세 방안을 마련해야 한다”고 설명했다.

렌다이는 “외국인의 미국 부동산 매입은 시간과 노력이 요구되는 과정”이라며 “단계별로 검증된 전문가와 협력해 철저하게 준비하는 것이 성공적인 투자로 가는 지름길”이라고 말했다.